عدل و اقتصاد - غول مالیات در معاملات مسکن

در جنوب تهران برای فروش آپارتمان نقلی حدود ۱۲‌میلیون تومان برای «مالیات نقل‌وانتقال» پرداخت می‌شود برآورد می‌شود «هزینه‌های جانبی» خریدار و فروشنده مسکن فقط برای «مبایعه‌نامه، مالیات و انتقال سند» بین ۱ تا ۱.۵درصد قیمت معامله باشد

قیمت املاک تهران در دفترچه «ارزش معاملات» سازمان امور مالیاتی، ۶۷درصد نسبت به ارقام۱۴۰۴ افزایش پیدا کرد. این دفترچه، پایه محاسبه هر نوع مالیات ملکی از جمله نقل‌وانتقال است که هزینه مالیاتی جابه‌جایی در بازار مسکن را دست‌کم به ۱۰میلیون تومان رسانده است.

فرید قدیری: مالیات نقل‌وانتقال ملکی که پیش‌تر به‌خاطر ناچیزبودن رقم آن، به چشم خریدار و فروشنده آپارتمان هنگام «انتقال سند» نمی‌آمد، اکنون به یکی از «غول‌های هزینه‌ای» در مسیر معاملات مسکن بدل شده و امسال نقش «چسب جدید» رکود در بازار ملک را برعهده گرفته است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات ارقام 1405 «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» که درون دفترچه ملکی سازمان امور مالیاتی قرار دارد، حاکی است: ارزش معاملاتی املاک مسکونی پایتخت 67درصد نسبت به سال1404 افزایش یافته است.
ارزش معاملاتی املاک که در اصطلاح ماموران سازمان مالیاتی و سردفتران تحت عنوان «قیمت منطقه‌ای» آپارتمان‌ها رایج و مصطلح است، قیمت‌هایی است که پایه محاسبات انواع و اقسام مالیات‌ها از جمله «مالیات نقل و انتقال ملک» قرار می‌گیرد. «قیمت منطقه‌ای» همچنین برای محاسبه عوارض نوسازی و پسماند شهرداری تهران نیز مورد استفاده است. هر سال، در ابتدای سال، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران توسط سازمان امور مالیاتی برای «اعمال در محاسبه مالیات‌های وصولی از معاملات مسکن» منتشر می‌شود. میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران در سال جاری که از مجموع ارزش معاملاتی اعیان (ساختمان) و عرصه (زمین) به‌دست می‌آید، چیزی در حدود 16 تا 18‌میلیون تومان است. این دفترچه، میانگین ارزش را اعلام نکرده، بلکه ارزش اعیانی ساختمان‌های مسکونی را مترمربعی 2‌میلیون و 968هزار تومان تعیین کرده و ارزش معاملاتی عرصه را بر اساس محله‌های مختلف در هر یک از مناطق 22گانه، در جداول تفکیکی اعلام کرده است.
با توجه به قدرالسهم زمین در بنای مسکونی و همچنین عددی که تحت این عنوان در پشت سند‌های رسمی واحدهای مسکونی درج می‌شود، امکان محاسبه کل ارزش معاملاتی واحد مسکونی به‌دست می‌آید. این دفترچه نشان می‌دهد، ارزش معاملاتی اعیانی یا همان ساختمان‌های مسکونی در تهران نسبت به سال قبل، 30درصد افزایش یافته و از مترمربعی 2.3 به 2.96‌میلیون تومان رسیده است. ارزش معاملاتی زمین اما بیش‌از این رشد کرده است؛ جهش 67 درصدی. در منطقه یک، این ارزش مترمربعی میانگین 22‌میلیون تومان و تا 28.4‌میلیون تومان است. در منطقه2 متوسط قیمت‌ها در دفترچه امسال حدود 19‌میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن پایتخت، یعنی 4 و 5، حدود 12 تا 13‌میلیون تومان در جداول ارزش معاملاتی است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی 17 و 18 نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه واحدهای مسکونی بین 6 تا 8‌میلیون تومان است.

منشأ جهش قیمت مالیاتی آپارتمان‌های تهران

رشد 67درصدی ارزش معاملاتی زمین ساختمان‌های مسکونی و همچنین 30درصدی ارزش اعیانی آنها در سال 1405، دو علت قانونی و اقتصادی دارد. دفترچه ارزش معاملاتی املاک مطابق قانون مالیات‌های مستقیم بر پایه 2درصد قیمت روز در سال 94، تعریف شد و قرار بود سالانه با 2 واحد درصد افزایش در نهایت به 20درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد می‌شود ارزش معاملاتی چیزی در حدود 10 تا 15درصد بهای روز بازار باشد. از طرفی، با توجه به روند افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، مبالغ در دفترچه مالیاتی املاک شهر تهران نیز تعدیل می‌شود. با این حال، شاید علت سومی هم برای این موضوع مطرح باشد و آن، «شیفت درآمدی دولت به منابع مالیاتی» با توجه به اوضاع کسری بودجه و درآمدهای نفتی در سال‌های اخیر باشد.

چسب مالیاتی رکود مسکن

هزینه مالیات برای متعاملین مسکن در حال حاضر یکی از «غول‌های هزینه‌ای» مقابل جابه‌جایی‌های ملکی تبدیل شده است. طی سال‌های پس‌از شروع جهش قیمت مسکن، از سال 97 به بعد، تنها بازیگر مصرفی در بازار خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، «تبدیلی‌ها» بودند. «تبدیلی‌ها» کسانی هستند که یک واحد مسکونی کوچک یا قدیمی یا از هر دو جنس را دارند و با کمی بودجه حاصل از تبدیل دارایی یا وام بانکی، قصد تبدیل آن آپارتمان به آپارتمان بهتر را دارند. نوع دومی از تقاضای «تبدیلی» در بازار مسکن نیز وجود دارد و آن، حالت بد این نوع معاملات است؛ مالکی به هر دلیل دچار نقص مالی شده و برای جبران اعتبار مورد نیاز خود یا اعضای خانواده‌اش، قصد فروش تنها واحد مسکونی را دارد. نوع سوم تبدیلی نیز دارندگان بیش از یک واحد مسکونی هستند.
هر چقدر مسیر معاملات در بازار مسکن برای «فروش آپارتمان تحت مالکیت تقاضای تبدیلی» مسطح و بی‌مانع باشد، شرایط برای یخ‌زدایی از معاملات و گذار از رکود فراهم می‌شود. ضمن آنکه، اقلیت مصرف‌کننده حاضر در بازار معاملات مسکن، عمدتا از همین نوع تبدیلی هستند؛ فروش یک واحد مسکونی است که می‌تواند منجر به خرید واحد بعدی شود و به همین شکل، دومینوی معاملاتی در بازار شکل بگیرد. رقم‌های چند‌میلیونی «مالیات نقل و انتقال» در مناطق جنوبی شهر و چند 10‌میلیون تومانی در مناطق متوسط بالای شهر اما امکان شکل‌گیری این دومینو را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. مالیات نقل و انتقال ملک، معادل 5 درصد «ارزش معاملاتی املاک» است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» از رقم این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند، برای یک واحد مسکونی نقلی، 50مترمربع، که بهای فروش آن 4‌میلیارد و 400‌میلیون تومان باشد، مبلغ مالیات نقل و انتقال، 12‌میلیون تومان محاسبه می‌شود که با احتساب هزینه‌های محضر و همچنین پورسانت دلال ملکی، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود 60‌میلیون تومان بابت این هزینه‌ها که به نوعی «مجوز معاملات» است، بپردازند.
هر چند مالیات نقل و انتقال توسط فروشنده پرداخت می‌شود اما چنانچه فروشنده با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، خودش خریدار بعدی در معاملات پیش‌رو (دومینو) باشد، احتمالا برداشتش از مالیات نقل و انتقال مستند به مبالغ پایین سال‌های گذشته باشد و در نتیجه، هنگام مواجهه با مبالغ جدید، بودجه‌ای که برای خرید واحد بعدی تامین کرده تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. با این حال موضوع مالیات‌های ملکی از بعد دیگری (غیرمصرفی) مورد دفاع کارشناسان قرار دارد. در کشورهای مختلف، از ابزار مالیات برای رگولاتوری بازار مسکن به نفع «تنظیم برای جریان مصرف» استفاده می‌‌شود. مالیات‌های موثر بر خرید و فروش ملک مسکونی باعث می‌شود ریسک سفته‌بازی (خرید و فروش چندباره واحد مسکونی در کوتاه‌مدت) افزایش یابد و عرضه‌ها در بازار در خدمت خریداران مصرف‌کننده باشد. اما به‌رغم این واقعیت، در حال حاضر فعالان بخش ساختمان، یعنی سازنده‌ها با رکود شدید خرید حتی از سمت خریداران سرمایه‌ای مواجهند. در این شرایط، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات این رکود را شدیدتر می‌کند.