بازار مسکن بیش‌از آنچه نیاز به «توضیح و تشریح وضعیت موجود» داشته باشد، منتظر یکسری تصمیمات دارای خاصیت و نه «بی‌اثر» یا «محرک بحران‌های موجود» است. گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این مطالبه، یک میزگرد در برنامه «خانه‌اول» با حضور دو صاحب‌نظر اقتصاد مسکن برگزار کرد و با طرح پرسش‌های کلیدی درباره مختصات «رکود تورمی» هم در بازار مسکن و هم در بخش ساختمان، از مهمانان برنامه درباره راهکارهای ممکن که در همین شرایط اقتصادی و سیاسی قابلیت پیاده‌سازی در این بازار را دارند، پرسش‌هایی را مطرح کرد.

روند افزایش قیمت مسکن برای مردم نگران‌کننده و برای ناظران سوال‌برانگیز شده، نه از این جهت که چرا قیمت‌ها افزایشی است، بلکه به خاطر غیرقابل جمع بودن این رشد قیمت با واقعیت بازار ملک در شرایط جنگ. در تمام دنیا در زمان جنگ بازار مسکن از سکه می‌افتد و دارایی‌های زودنقدشونده جای آن را می‌گیرد، اما این مرتبه اتفاق دیگری در بازار مسکن تهران رقم خورد. بازار مسکن شهر تهران به گواه آمار، شاخص‌ها و روایت‌های مردم در چه وضعیتی قرار دارد؟

غلامرضا سلامی: بیش از 1.5سال است که آمار رسمی از معاملات مسکن منتشر نمی‌شود؛ در این شرایط آنچه از اطلاعات عمومی موجود قابل برداشت است، تشدید رکود در معاملات در سال گذشته و در ادامه رشد قیمت در ماه‌های اخیر است. طی چند سال اخیر یعنی از سال 99 و همزمان با همه‌گیری کرونا رکودی سنگین در بخش مسکن شکل گرفت؛ در سال‌های بعد در دوره‌هایی به شکل جسته و گریخته بهبودهایی در بخش معاملات مسکن شکل گرفت اما در سال 1404 بخش مسکن و صنعت ساختمان در فاکتورهای مختلف به شدت دچار مشکل شد. «سرمایه‌گذاری» در این بازار به شدت افت داشت؛ «جا ماندن قیمت مسکن از تورم عمومی» بیشتر شد؛ «افزایش هزینه ساخت مسکن» یا به تعبیری رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن از دیگر اتفاقات این بخش بود. طی چند سال اخیر «قیمت مسکن» از «تورم» جا مانده بود، بنابراین ضرورتی غیرقابل انکار برای جبران آن عقب‌ماندگی وجود داشت. بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته و استمرار این جریان رشد قیمت در دوره جنگ را می‌توان به جبران عقب‌ماندگی قیمت از تورم برای چندین سال متوالی نسبت داد. دیگر دلایل رشد قیمت مسکن در هفته‌ها و ماه‌های اخیر را باید در افزایش هزینه ساخت و کاهش سودآوری در این بخش و افت سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان و تاثیر آن بر کاهش عرضه جست‌وجو کرد.
جنگ باعث تشدید رکود در معاملات مسکن شهر تهران شد، اما جاماندن‌های متوالی قیمت مسکن از تورم باعث شد تا این رکود به عقبگرد قیمتی در بخش مسکن به‌رغم جنگ منجر نشود. در عین حال هر تحلیلی از بازار مسکن و صنعت ساختمان باید با دید بلندمدت و نه تحلیلی کوتاه‌مدت انجام شود. در بلندمدت همواره افزایش قیمت مسکن بالاتر از تورم عمومی بود؛ اما در سال‌های اخیر این روند معکوس شده بود. اگر اوضاع سیاسی کشور به ثبات برسد و شرایطی عادی ایجاد شود، این بخش پتانسیل رشد قیمت دارد؛ عقب‌ماندگی قیمتی در بخش مسکن پتانسیل رشد بیشتر قیمت‌ها در بخش مسکن را فراهم می‌کند. با حفظ شرایط فعلی رشد 35 تا 40درصدی قیمت در ماه‌های پیش‌رو قابل پیش‌بینی است. اما اگر جنگ مجدد شروع شده و ادامه‌دار شود، آینده این بازار بسته به نوع جنگ و شرایط آن می‌تواند روندی متفاوت را پیش بگیرد.

در خلأ آمار رسمی از قیمت معاملاتی مسکن، تعریف و استخراج شاخص قیمت پیشنهادی کار درستی است و کاهش تعداد فایل‌های فروش در زمان قطع اینترنت یا به هر علت دیگر چه تاثیری بر صحت این شاخص برجای می‌گذارد؟

محمدرضا علوی: زمانی که داده جمع‌آوری شده به هر علتی کاهش یابد و قابل اتکا نباشد و به تعبیری تامین خوراک در محاسبه شاخص‌های قیمت مسکن دچار خلل شود، شاخص‌های اخذ شده از قیمت‌های پیشنهادی فروش فاقد خروجی قابل اعتماد است. قطع اینترنت در هفته‌های پایانی سال و همزمان با آغاز جنگ اسفند و کاهش دسترسی به داده باعث شد تا تعداد فایل‌های فروش در سکوهای آنلاین کاهش یابد و این موضوع با کاهش موثر تعداد فایل‌ها، کیفیت و اعتبار شاخص‌های قیمت پیشنهادی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. شدت گرفتن رکود در معاملات مسکن باعث شده تا در شرایط فعلی تکرار یک آگهی فروش در سکوهای آنلاین از سوی مشاوران املاک مختلف، شدتی بیش از گذشته به خود بگیرد، این موضوع باعث شده تا حتی در شرایط فعلی نیز شاخص قیمت پیشنهادی همانند گذشته کارآ نباشد. زمانی شاخص قیمت پیشنهادی فروش کارآ است که این شاخص حداکثر 7درصد خطا نسبت به قیمت موجود در بازار داشته باشد، فاصله بیشتر، این شاخص را غیرکارآمد می‌کند. در حال حاضر این شاخص فاصله 15 تا 20درصدی دارد و عملا فاقد اعتبار شده است. با وجود این، افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن قطعی است. برآورد من از این بازار موید رشد 25درصدی قیمت‌های معامله شده از ابتدای اسفند تا هفته ابتدایی اردیبهشت یعنی بازه حدود 2.5ماه است.

علت رشد قیمت مسکن در شرایط جنگ و همزمان با شدت گرفتن رکود در معاملات را چه ارزیابی می‌کنید؟

محمدرضا علوی: تورم و رشد بهای تمام شده ساخت‌وساز از دلایل اصلی رشد قیمت مسکن است. در سال‌های گذشته، در قرارداد مشارکت ساخت، 60درصد نصیب مالک زمین و 40درصد نصیب سازنده می‌شد، اما با توجه به رشد هزینه ساخت، در شرایط کنونی سازنده‌ها حتی در مناطق شمالی شهر تهران نیز پیشنهاد مشارکت 50-50 را غیراقتصادی می‌دانند. این در حالی است که هنوز بخش مسکن در سال جدید با افزایش هزینه پروانه ساخت که از قضا سهم قابل‌توجهی در هزینه تولید دارد، مواجه نشده است. در شرایط کنونی سود حسابداری معقول ساخت‌وساز بدون در نظر گرفتن زمان 15 تا 25درصد است. این درحالی است که ساخت یک واحد از زمان شروع به کار برای دریافت پروانه تا انتها حدود 4سال طول می‌کشد که یک سال آن فقط معطلی سرمایه‌گذار برای اخذ پروانه از شهرداری است و حداقل 6ماه نیز زمان برای فروش با توجه به رکود بازار معاملات لازم است.

سال گذشته به‌رغم رشد اسمی قیمت مسکن، قیمت واقعی 28درصد کاهش داشت که تاریخی بود؛ البته در ماه‌های پایانی سال قیمت مسکن مجدد وارد مسیر رشد قیمت شد. به نظر جنابعالی تورم تولید، انتظارات تورمی، تعطیلی بازارهای دارایی یا دشواری در خرید دارایی‌های نظیر طلا و ارز عامل اصلی رشد قیمت مسکن و رونق نسبی این بازار بود؟

غلامرضا سلامی: بازار طلا و ارز گنجایشی دارد و ورود به آنها نیز همراه با خطراتی است. سرمایه‌گذار معتقد است که اگر صلح شود، قیمت مسکن زیاد می‌شود و به این ترتیب افرادی که در کار سرمایه‌گذاری هستند معتقدند که زمان مناسب برای ورود به بازار مسکن فرارسیده است. در عین حال بازار سرمایه شرایط مناسبی ندارد و بعید است که در آینده بهبود یابد، صندوق‌های درآمد ثابت در شرایطی که تورم عمومی نقطه به نقطه 73درصد شده، بازده 40درصدی دارند و بنابراین جذاب نیستند و همزمان محدودیت‌هایی در ورود به بازار دلار و طلا وجود داشته و سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها ریسک‌زا است. در چنین وضعیتی اقبال به بخش مسکن برای سرمایه‌گذاری افزایش داشته است.
در گذشته بخشی از صاحبان سرمایه نسبت به خروج دارایی از کشور اقدام می‌کردند، در حال حاضر این موضوع نیز کاهش پیدا کرده و خرید ارز، طلا و مسکن 3گزینه مناسب پیش‌روی سرمایه‌گذاران است. به هر ترتیب نقدینگی بسیار بالایی در کشور وجود دارد که امکان ورود به بخش تولید را نیز نداشته است؛ بنابراین به عقیده من، تورم بالا اولین محرک رشد قیمت مسکن است که از کانال‌ها خرید سرمایه‌ای اثر کرده است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌دلیل ریسک پایین یکی از گزینه‌ها برای جذب این نقدینگی شمرده می‌شود. سرمایه‌گذاران معتقدند که اگر مسکن در کوتاه‌مدت از سایر بازارها جا بماند، در بلندمدت به سایر بازارها می‌رسد. امید به رشد قیمت مسکن با پایان یافتن جنگ، شدت بیشتری دارد.
هزینه‌های تحمیلی دستگاه‌های دولتی و عمومی در قالب مالیات و عوارض به بخش مسکن و صنعت ساختمان پایه عدالت و علمی ندارد. در دوره‌هایی که قیمت در بخش مسکن افزایشی بود و رونق قابل‌توجهی در این بخش حاکم بود، دولت و شهرداری براساس این سودآوری برنامه‌‌ای برای دریافت وجه از بخش مسکن وضع کردند، در سال‌های بعد علی‌رغم تغییر سودآوری در این صنعت، تغییری در این قوانین ایجاد نشد. تمام قوانین مالیاتی که متوجه سازنده و سرمایه‌گذار مسکن می‌شود براساس داده‌های زمان رونق بازار تدوین، تصویب و ابلاغ شده و هیچ انعطافی برای آنها برای دوره‌های رکود در نظر گرفته نشده است. درحالی‌که عایدی واقعی بخش مسکن و صنعت ساختمان منفی شده، اما همچنان سیاستگذار درصدد دریافت مالیات از این بخش است. این در حالی است که این مالیات‌ها و عوارض وضع شده به رشد نهایی قیمت فروش می‌انجامد. در این شرایط اگر دولت به دنبال کاهش فشار قیمت مسکن بر خانوار است، باید این رویه‌ها را تغییر دهد. افزایش هزینه ساخت و کاهش سهم صاحب زمین از قرارداد مشارکت در ساخت باعث می‌شود تا بخشی از دارندگان ملک از قرارداد مشارکت در ساخت منصرف شوند و این تصمیم را به تعویق بیندازند؛ موضعی که با کاهش عرضه بر هزینه نهایی ملک اثرگذار می‌شود.
77 copy

محمدرضا علوی: هزینه صدور پروانه معادل 20درصد هزینه ساخت مسکن است، همچنین سازمان تامین اجتماعی معادل 25درصد هزینه پروانه را بابت حق بیمه کارگر ساختمانی از سازنده دریافت می‌کند. دریافت این مبالغ در شروع سرمایه‌گذاری باعث می‌شود که بنیه مالی برای فعالیت ساختمانی باقی نماند. بازار کشور با محدودیت در سرمایه‌گذاری مواجه است؛ در شرایط کنونی سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی در تهران و زمین و خانه در شمال و جنوب در زمره معدود امکان‌های سرمایه‌گذاری در کشور است. متوسط بلندمدت قیمت دلاری یک مترمربع آپارتمان در تهران 950 تا 1150 دلار بود، در یک دوره این نرخ به 1700 دلار به ازای هر مترمربع نیز رسید و در ادامه مجدد کاهشی شد؛ به‌نحوی‌که این نرخ در سال1404 به کف 800 تا 850دلار رسید. اما در ماه‌های پایانی سال مجدد قیمت مسکن افزایشی شد و در شرایط کنونی قیمت‌ها به سطح 1100دلار رسیده است. اگرچه در شرایط کنونی کشور درگیر جنگ است، اما شیوه جنگ‌ها متفاوت شده و تفاوت جنگ‌های اخیر با 8سال جنگ با عراق باعث شده تا این پدیده اثر متفاوتی بر بازار مسکن برجای بگذارد؛ البته در جنگ 12روزه نیز به‌دلیل نگرانی مردم، این بخش آسیب بیشتری دید، اما در جنگ اسفند رفتار مردم به‌دلیل انتظار متفاوت از نتایج جنگ و احتمال خسارت به واحدهای مسکونی به شکل دیگری بود. در جنگ اسفند در شهری همانند تهران که آماج بیشترین حملات هوایی بود، احتمال تخریب یک واحد بر اثر حمله هوایی کمتر از یک ده هزارم بود. همین ریسک کم جلوی تعطیلی بازار معاملات خرید را گرفت.
غلامرضا سلامی: دولت نگاهی کاسب‌کارانه نسبت به بخش مسکن دارد؛ نگاه دولت به بخش مسکن و صنعت ساختمان باید به نحوی باشد که به نفع کل اقتصاد، مردم و در نهایت دولت باشد، با وجود این، نگاه کوتاه‌مدت در سیاستگذار به زیان کل اقتصاد است. سیاستگذار در تمامی سال‌های گذشته، با سفته‌بازی و سوداگری و به تعبیری سرمایه‌گذاری در مسکن مقابله کرده است. این در حالی است که سرکوب خرید سرمایه‌ای در این بخش به توقف تولید مسکن می‌انجامد. سرمایه‌گذار با پیش‌خرید به کمک تامین مالی سازنده می‌آید، مقابله با سرمایه‌گذاران ملکی تیشه به ریشه بخش مسکن زدن است. تمام بازارها در دنیا از بازار سرمایه، کامودیتی و.. برمبنای سفته‌بازی می‌چرخد، این روند باعث شفافیت و کشف قیمت واقعی می‌شود، همان‌گونه که بازار سرمایه در کشور پذیرفته شده، باید خرید سرمایه‌ای در بخش مسکن به رسمیت شناخته شود. نحوه سیاستگذاری و قانون‌گذاری برای بخش مسکن شامل بازار خرید و فروش و حتی اجاره نشان از آن دارد که دولت به دنبال آن است که از بخش مسکن کیسه‌ای برای خود بدوزد. این در حالی است که اگر نگاه دولت، محافظت از سود منطقی سرمایه‌گذار ساختمانی باشد رغبت حضور در بخش تولید بیشتر می‌شود و این مکانیسم به شکل خودکار به افزایش عرضه و تنظیم قیمت‌ها در بازار مسکن می‌انجامد. اما تصمیمات فعلی دولت درست برعکس این فرمول به خروج سرمایه‌گذاران از صنعت ساختمان و در ادامه تضعیف ساخت‌وساز منجر شده که این موضوع با کاهش عرضه عاملی در جهت گرانی خانه است.

چه اتفاقی به شکل اصلی و اثرگذار باید رخ دهد که به رونق پایدار تورمی در صنعت ساختمان و بخش مسکن بازگردیم؟

محمدرضا علوی: مهم‌ترین آیتم کاهش ریسک‌سرمایه‌گذار است، اگر بازار مسکن قابل پیش‌بینی شود؛ سرمایه‌گذار و فعال ساختمانی مجدد شروع به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌کند و به این ترتیب این بخش به تعادل می‌رسد. تقویت قدرت خرید از دیگر دلایل رونق بخش مسکن است. این تقویت قدرت خرید با افزایش تسهیلات بانکی به شکل منطقی و اثرگذار و کاهش متراژ میسر می‌شود. ذائقه مصرف‌کننده از سال 1398 تا 1404 در بخش مسکن تغییر کرده و به سمت واحدهای کوچک متراژ و خانه‌های با عمر بنای بالا رفته است. قدرت خرید مصرف‌کننده باید با هر روشی تقویت شود. مساله پارکینگ و ضوابط شهری مانع جدی درمقابل کوچک متراژ کردن واحدها است، اگرچه پارکینگ برای ایجاد نظم شهری ضروری است، اما شاید پارکینگ نیاز هر سبک زندگی نباشد؛ در شرایط سخت معیشتی کنونی همه افراد خودروی شخصی ندارند. اگر ضوابط اصلاح شود، هزینه ساخت کاهش می‌یابد. در عین حال توسعه حمل‌ونقل محور در شهر باعث می‌شد تا بسیاری از افراد به خودروی شخص نیاز نداشتند. در حال حاضر نیز در برخی محلات تهران مثل خیابان قزوین یا بریانک بسیاری از خانه‌های چند طبقه فاقد پارکینگ هستند، اما مردم در این محلات زندگی کرده و حتی بیشتر از ساکنان سایر محلات مشکل ترافیک ندارند. در مجموع تغییر ضابطه، کاهش ابعاد خانه و اصلاح قدرت خرید مردم به واسطه شارژ بانکی، دسترسی خانوار به مسکن را بهبود می‌دهد. مبلغ وام خرید مسکن می‌تواند ویژه خانه اولی‌ها و با اولویت آپارتمان‌های کوچک با نرخ سود حمایتی و اقساط بلندمدت افزایش یابد.
غلامرضا سلامی: رفع تورم باید در اولویت قرار گیرد، تا زمانی که دولت تورم را مرتفع نکند، هیچ مشکلی حل نمی‌شود. اما به عقیده من چالش بخش مسکن کشور با تامین مالی سمت تقاضا مرتفع نمی‌شود؛ چراکه کشور امکانات آن را ندارد. در شرایط کنونی تنها دارایی دولت زمین است که باید از این دارایی به خوبی استفاده کند. اگر دولت بتواند با حذف قیمت، زمین را به شرکت‌های توسعه‌دهنده املاک بدهد و این شرکت‌ها نیز بتوانند هزینه آماده‌سازی زمین را از محل ساخت و فروش واحدهای تجاری و اداری تامین کرده و درواقع تنها هزینه ساخت را از مردم دریافت کنند، تامین خانه در استطاعت امکان‌پذیر می‌شود. در این شرایط تنها وظیفه دولت تامین زیرساخت حمل‌ونقل است، حتی حمل‌ونقل عمومی را نیز باید به بخش خصوصی بدهد. البته اجرای کامل چنین طرحی زمان‌بر است.

آینده بخش مسکن و صنعت ساختمان را در سناریوهای آتش‌بس، جنگ و صلح پایدار چگونه ارزیابی می‌کنید؟

محمدرضا علوی: در شرایط نااطمینانی (جنگ و آتش‌بس) سرمایه‌گذار نمی‌تواند آینده را پیش‌بینی و کار را شروع کند. باید نگاه 10ساله داشت و بخش خصوصی وارد شود و مفهوم شهرک‌سازی و شهرسازی به‌عنوان اضافه کردن به سبد شهر پیش برود. در آتش‌بس این اتفاقات یعنی سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش ساختمان، بلند مرتبه‌سازی و شهرک‌سازی رخ نمی‌دهد. در شرایط صلح پایدار و عدم تخاصم انتظار می‌رود که سرمایه‌گذاران جدید وارد این بخش شوند. بخش مسکن در سال‌های گذشته با تقاضای انباشته با ثبت ازدواج، زاد و ولد، طلاق و... مواجه شده است. اگرچه در این سال‌ها شهروندان از منظر اقتصادی ناتوان شده‌اند، اما تقاضا در این بخش پابرجا است. بنابراین با تکیه بر این تقاضای افزایشی در حالت صلح پایدار بازار حال بهتری خواهد داشت.
غلامرضا سلامی: اگر شرایط ته جنگ و نه صلح یعنی وضعیت فعلی ادامه‌دار شود، احتمالا مسکن روال عادی اما غیرایده‌آلی را پیش می‌گیرد. اما درصورت صلح پایدار و پیوستن ایران به باشگاه جهانی اقتصاد یکی از پتانسیل‌های اقتصاد کشور بخش «مسکن و ساختمان» است، این پتانسیلی است که کشورهای اروپایی ندارند، سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی اروپا حدود 3 تا 4درصد است، این رقم در ایران در صورت عادی شدن شرایط به 10درصد می‌رسد. البته اگر تاثیر بخش ساختمان بر سایر صنایع جانبی سنجیده شود، سهم در تولید ناخالص داخلی کشور به 20درصد می‌رسد.این اعداد بیانگر آن است که ساختمان مهم‌ترین مشغله فکری یک دولت متعارف است. اما در صورتی که جنگ مجدد شروع شود و وضع بدتر شود، طبیعتا تمامی جلوه‌های زندگی تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد و من نمی‌توانم پیش‌بینی از آینده داشته باشیم.