عدل و اقتصاد - سقف اجاره ۲۵ درصدی روی کاغذ/ روایت مستاجران از افزایش‌های نجومی

سقف اجاره ۲۵ درصدی روی کاغذ/ روایت مستاجران از افزایش‌های نجومی

مصوبه ۲۵ درصدی اجاره‌بها آمد تا از جهش قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری کند، اما تجربه برخی مستاجران از قرارداد‌های جدید نشان می‌دهد اجرای این تصمیم همچنان با چالش‌هایی مانند عدم پذیرش سقف قانونی از سوی برخی مالکان و ضعف نظارت روبه‌رو است.

بازار اجاره مسکن در حالی وارد فصل جابه‌جایی مستاجران شده که مصوبه جدید سران قوا برای کنترل رشد اجاره‌بها، سقف افزایش ۲۵ درصدی را برای قراردادهای اجاره تعیین کرده است؛ تصمیمی که هدف آن حمایت از مستاجران و جلوگیری از جهش‌های ناگهانی قیمت‌هاست، اما در عمل با چالش‌هایی مانند عدم پایبندی برخی مالکان به این سقف مواجه شده است.
بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که مدت آن‌ها به پایان می‌رسد، در صورت درخواست مستاجر برای یک سال دیگر تمدید می‌شود و افزایش مبلغ اجاره‌بها و ودیعه نباید بیشتر از ۲۵ درصد باشد.
تا پایان سال سقف اجاره مسکن تعیین شد
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، جزئیات این مصوبه را اعلام کرده و گفته است: تمامی قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آن‌ها از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان می‌رسد، در صورت تقاضای مستاجر برای تمدید، به مدت یک سال و با رعایت سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها و قرض‌الحسنه تمدید خواهند شد.
وی افزود: در این مصوبه تاکید شده است که مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد اجاره و به درخواست موجر، دستور تخلیه صادر کنند.
به گفته وزیر راه و شهرسازی، این تصمیم با توجه به شرایط اقتصادی خانوارها، همزمانی فصل نقل و انتقالات با تحولات اخیر و با هدف حمایت از اقشار آسیب‌پذیر به تصویب سران قوا رسیده است.
چهار استثنا برای تمدید یک‌ساله قراردادها
صادق با اشاره به وجود چهار استثنا در این مصوبه گفت: اگر مالک برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی، مجوزهای لازم از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد، این موارد مشمول تمدید اجباری قرارداد نخواهد بود.
وی ادامه داد: همچنین اگر ملک مورد اجاره پیش از پایان قرارداد یا در دوره تمدید، به‌صورت رسمی معامله شده باشد، مستاجر باید حداکثر ظرف دو ماه پس از انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.
وزیر راه و شهرسازی همچنین توضیح داد: در صورتی که نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل وی برای سکونت در ملک توسط مرجع قضایی تایید شود، یا مستاجر در پرداخت اجاره‌بها، شارژ و تعهدات قراردادی کوتاهی کرده و موجب ضرر قابل توجه به مالک شده باشد، امکان درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.
فاصله میان مصوبه و واقعیت بازار
با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها، بررسی‌ها از بازار نشان می‌دهد فاصله میان تصمیمات قانونی و شرایط واقعی بازار همچنان یکی از دغدغه‌های اصلی مستاجران است.
بسیاری از مستاجران عنوان می‌کنند که برخی مالکان حاضر به رعایت سقف تعیین‌شده نیستند و هنگام تمدید قرارداد، افزایش‌هایی بالاتر از رقم مصوب را مطالبه می‌کنند؛ موضوعی که فشار اقتصادی بیشتری به خانوارهای اجاره‌نشین وارد کرده و در برخی موارد باعث جابه‌جایی اجباری مستاجران شده است.
مالکان به جای ۲۵ درصد سقف اجاره ۶۰ درصدی تعیین شد
شریفی، یکی از مستاجران در منطقه یوسف‌آباد، با اشاره به تجربه خود گفت: مالک یک واحد ۱۵۰ متری با عمر ۱۵ سال، افزایش ۶۰ درصدی اجاره را اعلام کرده بود. با وجود چندین بار مذاکره، مالک اعلام کرد در صورت عدم پذیرش مبلغ جدید، باید ملک تخلیه شود و در نهایت به دلیل پیدا نکردن خانه جایگزین مجبور به تمدید قرارداد شدیم.
تقوی، یکی دیگر از مستاجران در محدوده ولیعصر نیز اظهار کرد: در این محدوده بسیاری از مالکان افزایش‌های بالاتر از ۲۵ درصد را مطالبه می‌کنند و همین موضوع باعث شده برخی مستاجران به سمت مناطق پایین‌تر شهر نقل مکان کنند.
تعیین سقف اجاره بها در کوتاه مدت پاسخ گو است
فعالان بازار مسکن معتقدند اجرای موفق این سیاست تنها با اعلام سقف قیمتی امکان‌پذیر نیست و نیازمند نظارت موثر، ثبت دقیق قراردادها و ایجاد سازوکار مشخص برای برخورد با تخلفات است.
حسینی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به شرایط فعلی بازار اجاره گفت: تعیین سقف اجاره‌بها می‌تواند در کوتاه‌مدت از شوک‌های شدید قیمتی جلوگیری کند، اما مسئله اصلی اجرای آن در بازار است. وقتی مالک و مستاجر در شرایط نابرابر قرار دارند، مستاجر ممکن است برای حفظ محل سکونت خود ناچار به پذیرش افزایش‌های خارج از چارچوب شود.
وی افزود: بازار اجاره تحت تاثیر عواملی مانند قیمت مسکن، تورم عمومی، هزینه نگهداری ملک و میزان عرضه واحدهای استیجاری است و اگر سیاست‌های حمایتی تنها به کنترل عدد اجاره محدود شود، بدون افزایش عرضه مسکن و تقویت توان مالی مستاجران، مشکل همچنان پابرجا خواهد بود.
رعایت نکردن نرخ‌های مصوب تبعات قانونی دارد
پیش از این نیز داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، تاکید کرده بود که رعایت نکردن نرخ‌های مصوب می‌تواند تبعات قانونی داشته باشد و در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، برای متخلفان جرایمی پیش‌بینی شده است.
وی همچنین درباره سامانه خودنویس گفت: ثبت قراردادها در این سامانه امکان نظارت و پیگیری بیشتری ایجاد می‌کند، هرچند برخی قراردادها به دلایل مختلف در گذشته امکان ثبت کامل نداشتند.
در مجموع، مصوبه جدید سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها می‌تواند بخشی از فشار بازار را کاهش دهد، اما کارشناسان معتقدند موفقیت آن وابسته به اجرای دقیق قانون، همکاری مالکان، نقش‌آفرینی مشاوران املاک و نظارت دستگاه‌های مسئول است.
گفتنی است بازار اجاره برای رسیدن به ثبات، علاوه بر کنترل رشد قیمت‌ها، به اقداماتی مانند افزایش عرضه مسکن، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، حمایت مالی از خانوارهای کم‌درآمد و اجرای موثر قوانین موجود نیاز دارد.