عدل و اقتصاد - تغییر سهم در مشارکت ساخت

ترکیب دو اتفاق در بازارهای زمین و ساخت‌وساز، شرایط ورود ساختمانی‌ها به املاک‌کلنگی را تغییر داد. در مناطقی از تهران و برای برخی پروژه‌ها، فرمول «مشارکت در ساخت» مثل گذشته به‌صورت ۴۰-۶۰ به نفع مالک نیست.

فشار تورم تولید مسکن که سال گذشته شروع و از ابتدای امسال تشدید شد، در حال تخلیه روی «نرخ مشارکت ساختمانی» است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تغییر و تحولاتی که ماه‌های اخیر در بازار املاک کلنگی رخ داده، حاکی است: سازنده‌های یکسری از پروژه‌های جدید ساختمانی در برخی مناطق تهران توانسته‌اند در جریان «مشارکت» با مالکان ملک کلنگی، سهم خود را از 40درصد همیشگی افزایش دهند و با فرمول جدید «50-50» به جای «40-60 به نفع مالک» به توافق برسند. التهاب هزینه ساخت که هم از رشد قیمت مصالح‌ساختمانی تا 100درصد و بیشتر در بهار امسال به‌وجود آمد و هم از محل عوارض شهرداری، بهای خرید انشعابات و دستمزد کارگر ساختمانی نشأت گرفته است، بر «حاشیه‌سود» بسازوبفروش‌ها اثر منفی گذاشته؛ به‌طوری‌که مشارکت‌ در ساخت با فرمول قدیمی 40-60 که در آن، مالک سهم برتر را داشته باشد، دست‌کم برای ساخت‌وسازهای بالاشهر و زمین‌های بالای 1500مترمربع از صرفه‌اقتصادی افتاده است.
آنچه در جریان این تنظیم‌رابطه بین مالک و سازنده، به‌عنوان اهرم تغییر فرمول شراکت عمل کرده است، «رشد کمتر قیمت زمین» در مقایسه با تورم مسکن و همچنین تورم ساخت است. از آذر سال گذشته تاکنون، درحالی‌که قیمت ملک کلنگی مسکونی در مناطق متوسط‌شهر حدود 44درصد افزایش پیدا کرده، قیمت فروشنده‌های آپارتمان رشد 89درصدی از خود نشان می‌دهد. ضمن آنکه، هزینه ساخت در همین فاصله زمانی نزدیک به 100درصد جهش کرده است. این نابرابری رشد قیمت‌ها امکان ادامه فرمول قدیمی مشارکت‌ در ساخت که همواره مالک سهم برتر را داشته، از بین برده است.
در حال حاضر سازنده‌های مناطق بالای شهر که قصد مشارکت در املاک کلنگی با مساحت بالا را دارند، به دو علت نسبت توافق با مالکان را تغییر داده‌اند. از یک‌سو، ساخت‌وساز در زمین بزرگ‌متراژ، به‌خاطر تراکم بالای واحدمسکونی و طبقات، سهم هزینه ساخت زیربنای ناخالص در کل مساحت ساخت را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر در این پروژه‌ها سهم تجهیزات ساختمانی وارداتی نیز نسبت به پروژه‌های مسکونی متعارف در زمین‌های زیر 500مترمربع افزایش پیدا می‌کند. سازنده‌ها در چنین شرایطی برای پوشش رشد هزینه ساخت، با لحاظ این نوع پروژه‌ها، سهمشان در پروژه را 10واحد درصد نسبت به 40درصد فرمول قدیم افزایش داده‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد، طبق اعلام رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران، فرمول جدید 50-50 یا همان برابرشدن سهم مالک و سازنده در پروژه مشارکت‌ساختمانی به شکل محسوس در مناطق مختلفی از شهر تهران در زمین‌های بالای 1500مترمربع در حال استفاده است.

با این حال واسطه‌های بازار املاک کلنگی در برخی مناطق میانی شهر تهران از جمله محله‌هایی در منطقه2 و یکسری از محله‌های پرساخت در منطقه 5 می‌گویند، هنوز سهم سازنده در «مشارکت ساختمانی» 40درصد است. از طرفی، در یکسری مناطق جنوبی و شرقی تهران، حتی در زمین‌های کوچک‌متراژ، سازنده با سهم برابر با مالک وارد توافق برای مشارکت‌ در ساخت می‌شود. در پهنه‌هایی از منطقه یک تهران اما فرمول 60درصد سهم مالک و 40درصد سهم سازنده که پیش‌تر برقرار بود، در حال حاضر برای پروژه‌های در مرحله عقد قرارداد مشارکت با فرمول 50.5درصد به نفع مالک و 49.5درصد به نفع سازنده در حال توافق طرفین است. به این ترتیب، معدل نرخ مشارکت در پروژه‌های ساختمانی مسکونی در تهران بین مالک و سازنده، احتمالا همچنان 40-60 به نفع مالک است اما در پروژه‌هایی، سهم‌ها برابر شده یا در حال برابرشدن است.

آینده «فرمول مشارکت» با تراکم اضافه

اگرچه فرمول مشارکت در ساخت، در تهران با تقویت سهم سازنده، رو به تغییر گذاشته است اما روال تازه‌ای که شهرداری برای صدور پروانه‌ ساختمانی تقریبا در عمده مناطق پایتخت شروع کرده می‌تواند معادله تغییر فرمول را تحت‌تاثیر قرار دهد. طبقات مجاز به ساخت، بین یک تا دو طبقه افزایش پیدا کرده است. این افزایش تراکم به معنای افزایش مساحت ساخت و همچنین افزایش مساحت مسکونی قابل فروش در بازار مسکن است. از آنجا که قیمت فروش تراکم‌ساختمانی در هر منطقه یک فرمول خاص دارد و رقم آن اختلاف‌های بعضا چند برابری با مناطق دیگر دارد، این مجوزها برای گروهی از سازنده‌ها می‌تواند جبران رشد هزینه تولید را کند و اثر مثبت بر حاشیه‌سود پروژه داشته باشد و در عین حال برای برخی سازنده‌ها در برخی مناطق، بی‌تاثیر باشد.
اثرگذاری متفاوت «تراکم ساختمانی اضافه» بر هزینه نهایی و حاشیه‌سود سازنده از آنجایی مطرح است که از یک‌طرف، هزینه ساخت بر اساس مترمربع تقریبا برای غالب ساخت‌وسازها یکسان است، اما ارقامی که بابت خرید تراکم پرداخت می‌شود، پلاک به پلاک و محله‌ به محله، بسیار تفاوت دارد. شهرداری تهران از زمان شروع بازسازی‌های مربوط به جنگ، تصویب کرد ساخت‌وسازهای جدید تحت شرایطی مشمول یک تا دو طبقه تراکم بیشتر قرار می‌گیرند.

تغییر شیب تورم زمین؟

درحالی‌که طی یک‌سال گذشته میزان افزایش قیمت مسکن از میزان رشد قیمت زمین در تهران بیشتر بود، اما واسطه‌های بازار کلنگی معتقدند، اثر تورم مسکن با تاخیر در این بازار پدیدار می‌شود. در صورتی که بازار ملک کلنگی در آینده شاهد رشد محسوس قیمت‌ها باشد، مسیر گذار از فرمول «سهم برتر مالک در مشارکت ساختمانی» برای سازنده‌ها صعب‌العبور خواهد شد. رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌‌سازان تهران، در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، علاوه بر اینکه تغییر فرمول قدیمی مشارکت در ساخت را تایید کرد، از یک نگرانی عمده مربوط به پیش‌فروش‌های یک‌سال گذشته فعالان ساختمانی نیز گفت. پیش‌فروش‌های یک‌سال گذشته عمدتا بدون لحاظ «تورم تولید» انجام شده و برخی از این پروژه‌ها به بن‌بست رسیده‌اند. همزمان با این اتفاق، ردیابی فایل‌های عرضه ملک کلنگی در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، تعداد فایل‌هایی که مالکان حاضر به مشارکت هستند کمتر از فایل‌های دارای قابلیت «مشارکت در ساخت» است.
برخی مالکان به‌خاطر شرایط ناپایدار قیمت‌ها حاضر به مشارکت نیستند و یکجافروشی ساختمان را ترجیح می‌دهند. وضعیت ریسک‌های ساخت‌وساز از یک‌طرف و عدم اعتماد مالکان کلنگی به مشارکت ساختمانی از طرف دیگر، این سناریو را تقویت می‌کند که این بازار در آینده نزدیک شاهد خروج گسترده شخصی‌سازها خواهد بود. سازنده‌های حقوقی در شرایط تورمی توانایی بیشتری برای مدیریت هزینه‌ها دارند از جمله اینکه مدت‌زمان انتظار برای دریافت پروانه ساختمانی برای یک سازنده شخصی دوبرابر یک شرکت ساختمانی است که همین اختلاف زمانی، پروژه طولانی‌تر را مشمول رشد بیشتر هزینه ساخت می‌کند.