عدل و اقتصاد - نبض تند بازار اجاره تهران/ از ودیعه ۳۰۰ میلیونی تا ۵ میلیارد تومانی

نبض تند بازار اجاره تهران/ از ودیعه ۳۰۰ میلیونی تا ۵ میلیارد تومانی

بررسی های میدانی نشان می دهد که‌ اجاره‌بها همچنان در مسیر صعودی حرکت می‌کند؛ روندی که بسیاری از مستأجران را به کوچ اجباری به محله‌های ارزان‌تر یا شهرهای اطراف تهران واداشته است.

بازار اجاره مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان تحت تأثیر تورم، کاهش قدرت خرید خانوارها و کمبود فایل‌های مناسب قرار دارد. اگرچه دولت و شورای عالی مسکن برای قراردادهای تمدیدی سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین کرده‌اند، اما بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد این سقف در بسیاری از قراردادها رعایت نمی‌شود و افزایش‌های ۳۰ تا ۵۰ درصدی نیز به چشم می‌خورد.
اختلاف چشمگیر قیمت اجاره در مناطق مختلف تهران
بررسی فایل‌های عرضه‌شده در بنگاه‌های املاک و پلتفرم‌های ملکی نشان می‌دهد اختلاف قیمت میان مناطق مختلف تهران همچنان قابل توجه است.
در منطقه یک (نیاوران، زعفرانیه و الهیه)، برای واحدهای ۹۰ تا ۱۱۰ متری، ودیعه‌ای بین ۲ تا ۵ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۳۰ تا ۸۰ میلیون تومان متداول است.
در منطقه ۲ (سعادت‌آباد، شهرک غرب و گیشا)، واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری عمدتاً با ودیعه ۱.۲ تا ۳ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند.
منطقه ۵ (پونک، جنت‌آباد و صادقیه) همچنان یکی از پرتقاضاترین مناطق اجاره‌ای است؛ به‌گونه‌ای که برای واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری، ودیعه‌ای بین ۷۰۰ میلیون تا ۱.۸ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۵ تا ۳۵ میلیون تومان درخواست می‌شود.
در مناطق ۱۰ و ۱۱ نیز برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری، ودیعه بین ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ تا ۲۲ میلیون تومان رایج است.
در مناطق ۱۵ و ۱۸ نیز قیمت‌ها نسبت به سال گذشته افزایش محسوسی داشته است؛ به‌طوری که برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری، ودیعه بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۸ تا ۱۸ میلیون تومان تعیین می‌شود.
منصوری، یکی از مشاوران املاک محدوده میدان ولیعصر، به باشگاه خبرنگاران جوان گفت: «فایل‌هایی که با قیمت منطقی عرضه می‌شوند، معمولاً ظرف چند روز اجاره می‌روند و همین موضوع باعث شده مستأجران برای یافتن گزینه مناسب با رقابت بیشتری مواجه شوند.»
سقف ۲۵ درصدی؛ قانونی که کمتر اجرا می‌شود
مطابق مصوبه دولت، موجران در قراردادهای تمدیدی مجاز به افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها نیستند، مگر در موارد استثنایی که قانون مشخص کرده است. با این حال، گزارش‌های میدانی و اظهارات برخی مستأجران نشان می‌دهد بسیاری از مالکان با استناد به افزایش قیمت مسکن، تورم عمومی و هزینه‌های نگهداری ساختمان، افزایش‌هایی بالاتر از سقف قانونی مطالبه می‌کنند.
حاجی‌جعفری، یکی از مستأجران منطقه ۱۲، به باشگاه خبرنگاران جوان گفت: «ماه‌ها با مالک بر سر میزان اجاره مذاکره کردیم و حتی سقف قانونی افزایش را یادآور شدیم، اما او آن را نپذیرفت. در نهایت نیز به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره پیشنهادی، ناچار شدیم قرارداد قبلی را تمدید نکنیم و واحدی کوچک‌تر در محله‌ای پایین‌تر اجاره کنیم.»
ریشه گرانی اجاره در کمبود عرضه و تورم است
حسینی، کارشناس بازار مسکن، مهم‌ترین عامل رشد اجاره‌بها را افزایش مداوم قیمت مسکن، تورم و کاهش عرضه واحدهای استیجاری عنوان کرد.
وی تأکید کرد: «تعیین سقف دستوری بدون افزایش عرضه واحدهای استیجاری و کنترل تورم، اثرگذاری محدودی دارد. تا زمانی که فاصله میان درآمد خانوارها و هزینه مسکن کاهش پیدا نکند، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت و بسیاری از خانوارها ناچار به مهاجرت از مناطق مرکزی تهران به مناطق جنوبی یا شهرهای اطراف خواهند شد.»
دولت به دنبال توسعه مسکن استیجاری
همزمان با افزایش فشار بر بازار اجاره، دولت اجرای طرح «مسکن استیجاری» را نیز در دستور کار قرار داده است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، این طرح تاکنون در چند شهر کشور وارد مرحله اجرا شده و ثبت‌نام متقاضیان واجد شرایط، به‌ویژه زوج‌های جوان، خانوارهای فاقد مسکن و سایر گروه‌های مشمول، آغاز شده است.
هدف از اجرای این طرح، افزایش عرضه واحدهای استیجاری با نرخ‌های مناسب‌تر و کاهش فشار بر بازار اجاره عنوان شده است.
اتحادیه مشاوران املاک: کمبود عرضه مهم‌ترین چالش بازار است
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کمبود عرضه را مهم‌ترین مشکل بازار اجاره مسکن دانست و گفت: «در آستانه فصل جابه‌جایی مستأجران، افزایش تعداد واحدهای استیجاری باید در اولویت برنامه‌های دولت قرار گیرد.»
وی افزود: «طی سال‌های اخیر، به دلیل کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استیجاری، عرضه این واحدها کاهش یافته و همین مسئله فشار بر بازار اجاره را تشدید کرده است.»
بیگی‌نژاد تأکید کرد: «هرگونه سیاست‌گذاری در حوزه اجاره‌بها باید
متناسب با شرایط واقعی بازار و توان اقتصادی طرفین قرارداد باشد. اعمال فشار بیش از حد به مالکان نیز ممکن است به خروج سرمایه از بازار اجاره و کاهش بیشتر عرضه واحدهای استیجاری منجر شود.»
وی توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، جلب مشارکت بخش خصوصی و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی حوزه مسکن را از راهکارهای مؤثر برای ایجاد تعادل در بازار دانست و گفت: «دسترسی به اطلاعات دقیق قراردادها و سوابق ملکی، شفافیت بازار را افزایش داده و به قیمت‌گذاری واقعی و کاهش اختلافات میان موجران و مستأجران کمک می‌کند.»
وزارت راه: قیمت آگهی‌ها ملاک تحلیل بازار نیست
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تأکید بر اینکه نوسانات بازار مسکن تنها ناشی از آگهی‌های اینترنتی نیست، گفت: «وزارت راه و شهرسازی با اجرای طرح اصالت‌سنجی آگهی‌ها، حذف انگیزه قیمت‌سازی و تکمیل بانک‌های اطلاعاتی، ساماندهی بازار مسکن را با همکاری سایر دستگاه‌ها دنبال می‌کند.»
وی افزود: «تحولات بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً به آگهی‌های منتشرشده در سکوهای اینترنتی نسبت داد، بلکه مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و شرایط کلان کشور بر این بازار اثرگذار هستند.»
رزبان با اشاره به وجود برخی آگهی‌های غیرواقعی اظهار کرد: «قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های اینترنتی الزاماً قیمت معاملات واقعی نیست و به‌ویژه در دوره‌های التهاب بازار، فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت نهایی معامله افزایش می‌یابد. بنابراین مبنای تحلیل بازار باید قیمت‌های قطعی معاملات باشد.»
وی همچنین خاطرنشان کرد: «از نیمه دوم خردادماه تاکنون، التهاب بازار مسکن نسبت به هفته‌های گذشته کاهش یافته و قیمت‌های پیشنهادی لزوماً بیانگر وضعیت واقعی معاملات نیست.»
چشم‌انداز بازار اجاره
بازار اجاره تهران در تابستان ۱۴۰۵ همچنان بازاری پرالتهاب است. اگرچه سقف قانونی افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده، اما واقعیت بازار نشان می‌دهد این محدودیت در بسیاری از محله‌ها رعایت نمی‌شود و قراردادها با افزایش‌های بیشتری منعقد می‌شوند. در چنین شرایطی، مستأجران بیش از گذشته به مناطق ارزان‌تر یا شهرهای اقماری روی آورده‌اند و کارشناسان نیز معتقدند بدون مهار تورم، افزایش عرضه مسکن و توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، فشار قیمتی بر بازار اجاره در ماه‌های آینده ادامه خواهد داشت.