عدل و اقتصاد - پایان قرارداد اجاره، مجوز تخلیه نیست/ تمدید یک‌ساله با سقف افزایش ۲۵ درصدی چقدر رعایت می‌شود؟

پایان قرارداد اجاره، مجوز تخلیه نیست/ تمدید یک‌ساله با سقف افزایش ۲۵ درصدی چقدر رعایت می‌شود؟

درحالی که بیش از نیمی از فصل اجاره مسکن می‌گذرد شاهد آن هستیم که در برخی از مناطق سقف اجاره رعایت نمی‌شود، اما برررسی‌ها حاکی از آن است که در بسیاری از مناطق این سقف قیمتی رعایت می‌شود.

در حالی که شرایط بازار اجاره همچنان مهم‌ترین دغدغه بسیاری از خانوارهاست، مصوبه تمدید قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصد در سال جاری، ملاک و مبنای اصلی روابط موجر و مستاجر است؛ مصوبه‌ای که علاوه بر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، حقوق و تکالیف موجران و مستأجران را نیز مشخص کرده است.
بازار اجاره هر سال با آغاز فصل نقل و انتقالات به یکی از پرالتهاب‌ترین بخش‌های بازار مسکن تبدیل می‌شود. امسال نیز با وجود کاهش نسبی سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، همچنان دغدغه اصلی بسیاری از خانوارها میزان افزایش اجاره‌بها و شرایط تمدید قراردادهاست.
بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد اگرچه طی سال‌های اخیر تورم عمومی اقتصاد بر تمامی بازارها اثر گذاشته، اما روند افزایش اجاره‌بها در مقایسه با گذشته با شیب ملایم‌تری ادامه دارد. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران نیز حاکی از آن است که تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن خانوارهای کشور به حدود ۳۱ درصد رسیده؛ موضوعی که از کاهش تدریجی شتاب رشد اجاره نسبت به دوره‌های قبل حکایت دارد.
قدرت خرید خانوارها؛ ملاک اصلی تعیین اجاره‌بها
کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگرچه هزینه‌های نگهداری ملک، تورم عمومی و سایر متغیرهای اقتصادی بر بازار اجاره اثرگذار است، اما در نهایت این توان مالی مستأجران است که سقف واقعی اجاره‌بها را تعیین می‌کند. کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده بازار ظرفیت پذیرش افزایش‌های سنگین را نداشته باشد و به همین دلیل سیاست‌گذار نیز سقف افزایش ۲۵ درصدی را برای تمدید قراردادها در نظر گرفته است.
بر همین اساس، مصوبه سران قوا که با هدف ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از امنیت سکونتی خانوارها به تصویب رسیده، معیار اصلی روابط موجر و مستاجر در بازار اجاره ۱۴۰۵ است و بر اساس آن، قراردادهای اجاره مشمول، در صورت درخواست مستأجر، با افزایش حداکثر ۲۵ درصدی قابل تمدید است.
البته قانون در کنار حمایت از مستأجران، حقوق موجران را نیز در نظر گرفته است. در مواردی مانند نیاز شخصی مالک به سکونت، تخریب و نوسازی ساختمان، انتقال رسمی مالکیت یا سایر مواردی که در قانون پیش‌بینی شده، امکان طرح درخواست تخلیه وجود دارد.
پایان مدت اجاره مجوز تخلیه ملک نیست
با این حال، یکی از نکاتی که کمتر مورد توجه قرار گرفته، این است که صرف پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، به معنای الزام مستأجر به تخلیه واحد مسکونی نیست. در صورتی که قرارداد مشمول ضوابط این مصوبه باشد، ادامه یا پایان سکونت مستأجر تابع مقررات قانونی خواهد بود و در صورت بروز اختلاف، رسیدگی به موضوع در صلاحیت مراجع صالح قضایی است.
فعالان بازار مسکن معتقدند اطلاع طرفین قرارداد از این ضوابط می‌تواند از بخش قابل توجهی از اختلافات جلوگیری کند. بسیاری از پرونده‌های حوزه اجاره ناشی از برداشت‌های متفاوت موجر و مستأجر از حقوق و تکالیف قانونی است؛ در حالی که قانون، چارچوب مشخصی را برای تمدید قراردادها و موارد استثنا تعیین کرده است.
فضای همدلی و همکاری بین مالک و مستاجر همواره وجود دارد
داود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به برخی گمانه‌زنی‌ها درباره تأثیر شرایط اخیر بر بازار مسکن، گفت: مردم ایران در مواجهه با رخدادهای بزرگ و شرایط خاص، تجربه و بلوغ کافی دارند و برخلاف برخی تصورات، بازار خرید، فروش و اجاره مسکن از روال طبیعی خود خارج نشده است.
بیگی‌نژاد اظهار کرد: مردم کشورمان در طول دهه‌های گذشته تجربه رویدادهای مهمی از جمله جنگ تحمیلی، دوران پس از جنگ، توافق برجام و تحولات مختلف اقتصادی را پشت سر گذاشته‌اند. به همین دلیل در مواجهه با شرایط خاص، رفتارهای هیجانی و غیرمنطقی از خود نشان نمی‌دهند.
وی افزود: اینکه تصور شود در یک منطقه قیمت‌ها به شدت افزایش پیدا کرده یا در منطقه‌ای دیگر به شکل محسوسی کاهش یافته است، برداشت دقیقی از واقعیت بازار نیست. مردم در صورت نیاز، همچنان اقدام به خرید، فروش یا اجاره ملک می‌کنند و فعالیت‌های بازار در جریان است. البته طبیعی است که در شرایط خاص، متقاضیان با دقت و وسواس بیشتری تصمیم‌گیری کنند.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به وضعیت بازار اجاره مسکن در هفته‌های اخیر گفت: با وجود اینکه در فصل جابه‌جایی و نقل‌وانتقالات مستأجران قرار داریم، شاهد شکل‌گیری فضای همدلی و همکاری کم‌نظیری میان موجران و مستأجران هستیم.
بیگی‌نژاد تصریح کرد: بسیاری از مالکان و موجرانی که موعد تمدید قرارداد یا دریافت اجاره‌بهای آنها فرا رسیده بود، با درک شرایط موجود، همکاری قابل توجهی با مستأجران داشته‌اند. در طول سال‌های فعالیت حرفه‌ای خود کمتر شاهد چنین سطحی از همراهی و درک متقابل بوده‌ام.
وی ادامه داد: در موارد متعددی مشاهده شده که مالکان به مستأجران اعلام کرده‌اند برای تمدید قرارداد یا تعیین تکلیف اجاره‌بها عجله‌ا ی وجود ندارد و اجازه داده‌اند مستأجران با آرامش بیشتری تصمیم‌گیری کنند. این رفتارها نشان‌دهنده همبستگی اجتماعی و درک متقابل میان مردم است.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران ابراز امیدواری کرد این روحیه همکاری در ماه‌های آینده نیز ادامه یابد و گفت: با توجه به آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، انتظار داریم پویش گسترده‌ای از همراهی و تعامل میان مالکان و مستأجران شکل بگیرد که در نهایت به نفع خانوارهای مستأجر خواهد بود.
وی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن نیز اظهار کرد: در حال حاضر به دلیل تغییر ساختار سامانه‌های ثبت قرارداد، امکان ارائه آمار دقیق از میزان معاملات و تغییرات قیمت همانند گذشته وجود ندارد. پیش از این، اطلاعات بازار از طریق سامانه املاک و مستغلات در اختیار دستگاه‌های مختلف از جمله بانک مرکزی قرار می‌گرفت، اما حدود یک سال است که سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» وظیفه ثبت قراردادها را برعهده دارند و هنوز خروجی آماری جامعی از آنها منتشر نشده است.
بیگی‌نژاد خاطرنشان کرد: با این حال، آنچه از فضای بازار قابل مشاهده است نشان می‌دهد نوسانات اجاره‌بها در چارچوب مصوبات و تصمیمات شورای عالی مسکن قرار دارد و توافق میان موجران و مستأجران نیز باید بر اساس ضوابط تعیین‌شده در این شورا انجام شود.
وی تأکید کرد: در بسیاری از شهرهای کشور، افزایش اجاره‌بها در محدوده مصوبات شورای عالی مسکن و عمدتاً در بازه حدود ۲۵ درصدی در حال انجام است و بازار نیز تا حد زیادی خود را با این چارچوب‌ها تطبیق داده است.
ورود دستگاه‌های نظارتی به رعایت نکردن نرخ اجاره در بازار
همچنین در این راستا هم محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با باشگاه خبرنگاران جوان با اشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها، گفت: طبق مصوبه شورای عالی مسکن، افزایش اجاره‌بها نسبت به قرارداد سال قبل باید حداکثر ۲۵ درصد باشد و در صورت رعایت نشدن این سقف، دستگاه‌های نظارتی و تعزیرات باید با متخلفان برخورد کنند.
وی افزود: دولت باید برنامه ریزی های لازم را برای کنترل بازار مسکن انجام دهد و اجرای کامل طرح مسکن استیجاری هم می تواند بخش عمده ای از این مشکلات را در حوزه بازار اجاره برطرف کند.