سپر دفاعی اضطراری مستأجران؛ سقف نرخ اجاره چه زمانی اعلام می‌شود؟

در آستانه آغاز فصل جابجایی مستأجران، بازار اجاره مسکن بار دیگر به دغدغه اصلی بخش زیادی از خانوارهای ایرانی تبدیل شده است.
تورم عمومی و انتظارات تورمی ناشی از تکانه‌ های اقتصادی، بار سنگینی را بر دوش مستاجران به‌ویژه دهک‌های پایین و متوسط قرار داده است. در این شرایط مداخله هوشمندانه دولت برای برقراری تعادل میان حقوق موجر و مستأجر نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت حاکمیتی است. ابزار اصلی دولت در سال‌های اخیر برای این مداخله «تعیین سقف قانونی برای افزایش اجاره‌بها» بوده است.
ریشه‌های قانونی و تجربه دولت سیزدهم: از تثبیت تا قانون‌گذاری
سیاست تعیین سقف اجاره‌بها ابتدا در دوران کرونا و به‌عنوان یک اقدام اضطراری از سوی ستاد ملی کرونا اجرایی شد. این سیاست در دولت سیزدهم و در دوره حضور مهرداد بذرپاش در وزارت راه و شهرسازی، ساختار منسجم‌تری پیدا کرد و در نهایت در اردیبهشت 1403 با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» به پشتوانه قانونی رسید.
طبق ماده 7 این قانون به شورای عالی مسکن اجازه داده شد تا در استان‌هایی که تورم سالانه بالای 30 درصد دارند، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را (بین 50 تا 100 درصد تورم عمومی) تعیین کند.
این سیاست از یک‌سو نقاط مثبتی مانند ایجاد چارچوب حقوقی مشخص، تعیین جرایم برای تخلفات، الزام مشاوران املاک به رعایت سقف و همچنین مشوق‌های مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت داشته است.
اما در مقابل، ضعف در اجرای دقیق و نبود اتصال کامل سامانه‌ها باعث شده بخشی از معاملات به‌صورت غیررسمی و خارج از نظارت انجام شود.
به گزارش تسنیم، دولت چهاردهم در حالی در آستانه فصل تمدید قراردادها قرار دارد که وزارت راه و شهرسازی پیش‌نویس تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف حداکثر 25 درصدی را روانه مراجع تصمیم‌گیری (شورای عالی مسکن و سران قوا) کرده است. کارشناسان نیز اعدادی بین 25 تا 33 درصد را برای کلان‌شهرها پیشنهاد داده‌اند.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه دولت برای حمایت از مستأجران اظهار کرد: پیش‌نویس پیشنهاد تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها حداکثر تا 25 درصد، از اسفندماه تهیه و برای بررسی و تصویب به مراجع مربوط ارسال شده است. با توجه به شرایط فعلی، پیشنهاد شده این مصوبه به مدت یک سال اجرا شود و میزان افزایش اجاره‌بها نیز متناسب با شرایط هر استان، توسط شورای مسکن استان‌ها تعیین شود.
صادق تاکید کرد: اجرای این مصوبه نیازمند همراهی قوه قضاییه است تا در صورت بروز اختلافات و شکایت‌های احتمالی، امکان اجرای مؤثر آن فراهم باشد.
وزیر راه و شهرسازی ابراز امیدواری کرد مصوبه مربوط به حمایت از مستأجران در روز‌های آینده نهایی و ابلاغ شود.
تکرار این سیاست در دولت به دلایل زیر ضرورت دارد:
حفظ ثبات روانی بازار: نبود قانون سقف به معنای چراغ سبز به افزایش‌های سلیقه‌ای به‌خصوص در کلان‌شهرهاست.
جلوگیری از پدیده حاشیه‌نشینی مضاعف: بدون مهار اجاره‌بها، فرآیند رانده شدن مستاجران از تهران و کلانشهرها به حاشیه و از حاشیه به سکونتگاه‌های غیررسمی شتاب می‌گیرد.
در این بین به نظر می‌رسد که بزرگترین چالش دولت در تکرار این سیاست، «کنترل شکاف» میان نرخ‌های مصوب روی کاغذ و نرخ‌های واقعی در کف بازار است. نگاهی به داده‌های ثبت‌ شده در سال‌های اخیر نشان می‌دهد بازار همواره تمایل داشته خود را با تورم عمومی و نرخ ارز هماهنگ کند، نه مصوبات دستوری.

سال	سقف قانونی مصوب دولت	میانگین رشد بازار اجاره مسکن (مرکز آمار و بانک مرکزی)
1399	25 درصد	38 درصد
1400	25 درصد	45 درصد
1401	25 درصد	بیش از 46 درصد
1402	25 درصد	52 درصد
1403	25 درصد	حدود 48 درصد
1404	25 درصد	حدود 34 درصد

این جدول به وضوح نشان می‌دهد تکرار صرف سیاست‌های گذشته بدون تغییر در ابزارهای نظارتی صرفاً به انحراف بیشتر بازار و سوق دادن معاملات به سمت قراردادهای شفاهی و پشت‌ پرده منجر خواهد شد. بنابراین دولت باید «حلقه مفقوده ابزارهای نظارتی» را حل کند و از ابزارهای حقوقی قانون 1403 (مانند امکان شکایت مستأجر تا 5 سال پس از قرارداد و بازپس‌گیری مبالغ مازاد) پشتیبانی به عمل آورد.
راهکارهای پیشنهادی برای حمایت موثر از مستأجران
برای آنکه سیاست سقف اجاره‌بها از یک دستور کاغذی به یک واقعیت ملموس تبدیل شود، لازم است پیوند کامل بین سامانه ملی املاک و اسکان، سازمان امور مالیاتی و قوه قضاییه برای شناسایی فوری قراردادهای صوری برقرار شود. همچنین همکاری با شورای حل اختلاف جهت ممانعت از صدور حکم تخلیه برای مستأجرانی که سقف قانونی را پرداخت کرده‌اند.
از سوی دیگر افزایش سقف وام ودیعه متناسب با تورم واقعی بازار و کاهش بوروکراسی بانکی برای دریافت آن از جمله اقداماتی است که می‌تواند نگرانی مستأجران را کاهش دهد. در نهایت نیز سیاست مشوق‌های مالیاتی پویا باید در دستور کار قرار گیرد؛ به‌عنوان مثال اعمال معافیت‌های 100 درصدی مالیات بر درآمد اجاره برای مالکانی که واحدهای خود را به دهک‌های پایین یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره می‌دهند.
به گزارش تسنیم، سیاست تعیین سقف نرخ اجاره‌بها هرچقدر هم از نظر تئوری‌های اقتصاد آزاد مورد نقد باشد، در شرایط شبه‌رکودی و تورمی کنونی کشور حکم یک «سپر دفاعی اضطراری» را برای حدود 7 میلیون خانوار مستأجر دارد.
بر این اساس، دولت باید با درس‌آموزی از گام‌های دولت سیزدهم، نظارت دستوری را به نظارت هوشمند و سیستمی ارتقا دهد تا این سیاست به نفع هر دو سوی بازار (موجر و مستأجر) موازنه ایجاد کند.